Kurz gesagt: Wer ein Gebäude oder einen Gebäudeteil anders nutzt als genehmigt, etwa eine Wohnung als Arztpraxis, ein Lager als Büro oder einen Dachboden als Besprechungsraum, braucht dafür in der Regel eine Baugenehmigung. Dabei prüft die Bauaufsicht die Rettungswege nach heutigem Recht. Fehlt der zweite Rettungsweg oder reicht das Anleitern durch die Feuerwehr für die neue Nutzung nicht aus, ist eine außen angebaute Fluchttreppe aus Stahl oft die einfachste Lösung.

Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Raum oder ein Gebäude für einen anderen Zweck genutzt wird als den, für den es genehmigt wurde. Typische Beispiele:

  • Wohnung wird Arztpraxis, Physiotherapie, Kanzlei oder Büro
  • Lagerfläche im Obergeschoss wird Büro, Schulungsraum oder Showroom
  • Dachboden oder Speicher wird ausgebaut und als Aufenthaltsraum genutzt
  • Gewerbeeinheit wird Gastronomie, Ferienwohnung, Pension oder Vereinsraum
  • Bürogebäude wird teilweise zu Wohnungen umgebaut

Die Musterbauordnung (MBO) und die Landesbauordnungen behandeln die Nutzungsänderung wie die Errichtung oder Änderung einer Anlage: Sie ist grundsätzlich genehmigungspflichtig, soweit nicht ausdrücklich verfahrensfrei. Verfahrensfrei ist sie nach MBO nur, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige. Bei den Rettungswegen ist das selten der Fall, weil sich mit der Nutzung meist auch die Zahl der Personen, ihre Ortskenntnis oder ihre Mobilität ändert.

Warum der Bestandsschutz bei einer Nutzungsänderung nicht weiterhilft

Ein Gebäude, das rechtmäßig errichtet wurde, genießt Bestandsschutz für die genehmigte Nutzung. Ändert sich die Nutzung, bezieht sich der Bestandsschutz nicht mehr auf das Neue. Die Bauaufsicht prüft dann, ob die Anforderungen an die neue Nutzung erfüllt sind, und dazu gehören fast immer die Rettungswege. Deshalb fällt ein fehlender zweiter Rettungsweg typischerweise genau in diesem Moment auf.

Was verlangt das Bauordnungsrecht an Rettungswegen?

Nach § 33 MBO braucht jede Nutzungseinheit mit mindestens einem Aufenthaltsraum, also auch eine Praxis oder ein Büro, in jedem Geschoss zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie. Der erste führt über die notwendige Treppe. Der zweite kann eine weitere notwendige Treppe sein oder eine Stelle, die die Feuerwehr mit ihren Rettungsgeräten erreicht. Die Niedersächsische Bauordnung regelt das in § 33 vergleichbar und lässt den Weg über die Feuerwehr nur zu, wenn keine Bedenken wegen der Personenrettung bestehen.

Gerade bei der neuen Nutzung kann es solche Bedenken geben, zum Beispiel wenn:

  • viele ortsfremde Personen gleichzeitig im Geschoss sind, etwa Patienten, Kunden oder Seminarteilnehmer
  • Personen sich nicht selbst retten können, etwa in Praxen mit Behandlungen unter Sedierung oder in der Pflege
  • die Feuerwehr die Fenster wegen Zufahrt, Bäumen, Anbauten oder Höhe nicht anleitern kann
  • die neue Nutzung ein Sonderbau ist, für den eigene Vorschriften gelten

Wann das Anleitern reicht und wann nicht, beschreibt der Beitrag Anleitern durch die Feuerwehr oder feste Treppe. Die Grundlagen finden Sie unter Zweiter Rettungsweg: Anforderungen an Gebäude und für Niedersachsen unter Zweiter Rettungsweg in Niedersachsen.

Arbeitsstätten: zusätzliche Anforderungen für Arbeitgeber

Wird aus einer Wohnung ein Arbeitsplatz für Beschäftigte, gelten neben dem Baurecht auch die Arbeitsstättenverordnung und die Technische Regel ASR A2.3 „Fluchtwege und Notausgänge“. Sie verlangt unter anderem einen zweiten Fluchtweg, wenn die Gefährdungsbeurteilung das ergibt, und begrenzt die Länge der Fluchtwege. Wendel- und Spindeltreppen sowie Steigleitern sind im Verlauf eines ersten Fluchtwegs nicht zulässig. Im zweiten Fluchtweg kommen sie nur in Frage, wenn die Gefährdungsbeurteilung zeigt, dass sie im Notfall sicher benutzt werden können.

Welche Lösung passt?

Als Bauteil aus Stahl muss die Treppe die Anforderungen an notwendige Treppen erfüllen, also Laufbreite, Steigungsverhältnis, Geländer und Podeste. Die Einzelheiten stehen im Beitrag Fluchttreppe: Breite, Steigung und Maße.

So gehen Sie bei einer Nutzungsänderung vor

  1. Früh mit Architekt oder Brandschutzplaner sprechen: Er prüft, welche Anforderungen die neue Nutzung auslöst, und erstellt die Bauvorlagen.
  2. Rettungswegkonzept festlegen: Reicht ein Rettungsfenster, oder ist eine Fluchttreppe nötig? Das gehört in den Bauantrag zur Nutzungsänderung.
  3. Metallbauer einbinden: Wir prüfen vor Ort Aufstellfläche, Anschluss an die Fassade und Austrittsstellen und liefern Werkplanung, Fertigung und Montage.
  4. Statik und Genehmigung: Die Treppe wird statisch nachgewiesen und ist in der Regel Teil der Genehmigung. Mehr im Beitrag Braucht eine Fluchttreppe eine Baugenehmigung?
  5. Montage vor Nutzungsbeginn: Die neue Nutzung darf erst aufgenommen werden, wenn die Rettungswege hergestellt sind.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

  • Räume schon neu nutzen, bevor die Genehmigung vorliegt und der Rettungsweg gebaut ist
  • Den zweiten Rettungsweg erst nach Abschluss des Innenausbaus planen, wenn Türen und Fenster schon festliegen
  • Annehmen, dass das Anleitern durch die Feuerwehr automatisch reicht, weil es bei der Wohnnutzung gereicht hat

Häufige Fragen

Ist jede Nutzungsänderung genehmigungspflichtig?

Grundsätzlich ja. Verfahrensfrei ist sie nach Musterbauordnung nur, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten. Ob das zutrifft, klären Sie mit der Bauaufsicht oder Ihrem Architekten.

Gilt für mein altes Gebäude nicht Bestandsschutz?

Der Bestandsschutz gilt für die genehmigte Nutzung. Für eine neue Nutzung prüft die Bauaufsicht die Anforderungen neu, insbesondere die Rettungswege.

Reicht für eine Praxis im ersten Obergeschoss ein Rettungsfenster?

Das hängt vom Einzelfall ab, etwa von der Zahl der Patienten, ihrer Mobilität und davon, ob die Feuerwehr das Fenster anleitern kann. Die Entscheidung trifft die Bauaufsicht.

Wer plant die Fluchttreppe?

Das Rettungswegkonzept erstellt der Architekt oder Brandschutzplaner. Werkplanung, Fertigung und Montage der Stahltreppe übernimmt der Metallbauer, der statische Nachweis kommt vom Tragwerksplaner.

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Quellen

Stand: 03.11.2026